Was ist beim Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen zu beachten?

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Wie kann man die Steuerlast optimieren, wenn man landwirtschaftliche Flächen verkauft?

Hier finden Sie Tipps zum Verkauf eines Betriebes oder einzelner Flächen aus dem Privatvermögen.

Normalerweise erzielt der Verkauf von landwirtschaftlichen Nutzflächen einen hohen Gewinn.

Durch steigende Preise und niedrige Buchwerte in der Bilanz profitiert das Finanzamt davon. In unserem zweiteiligen Beitrag erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie entweder Einzelgrundstücke aus Ihrem Privatvermögen verkaufen möchten oder den gesamten Betrieb veräußern wollen. Zudem zeigen wir Ihnen Möglichkeiten zur Optimierung Ihrer Steuerlast auf.

Der Verkauf von Landnutzungsfläche erfolgt oft schnell und unkompliziert: Aufgrund des knappen Angebots sind viele Interessenten bereit, den gewünschten Preis zu zahlen. Allerdings führt dies auch dazu, dass bis zu 40 Prozent (oder mehr) des Erlöses als Steuern abgeführt werden müssen – was ärgerlich sein kann, besonders dann wenn der Erlös für Investitionen oder Schuldenbegleichung benötigt wird und somit kein Geld "übrig" bleibt. Im schlimmsten Fall muss man weitere Flächen verkaufen und sich einer neuen Besteuerung stellen.

Um diese Situation zu umgehen sollten vorab die steuerlichen Folgen kalkuliert werden können bevor es zum Grundstücksverkaufs kommt.

 

Es gibt verschiedene Fälle:

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-Privates Vermögenseigentum

-Ein kompletter Betrieb

-Betriebsvermögen als laufender Gewinn

 

Nicht immer gilt ein landwirtschaftliches Grundstück als betriebliche Anlage. Wer in der Vergangenheit Flächen erworben hat, um sie an Dritte zu verpachten, kann diese dem Privatvermögen zurechnen und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären (§ 21 EstG). Ein Landnutzungsgrundstück das einer GbR überlassen wird – an welcher der Verkäufer selbst Anteile besitzt – stellt kein Privatvermögen dar sondern notwendiges Sonderbetriebsvermögens.

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Es kommt auch vor dass die Ehefrau oder aber im umgekehrten Fall des Mannes Eigentümer von Flächen ist - beispielsweise durch eine Hochzeitsgeschenk ihrer Eltern. In diesem Falle sollten schriftliche Pachtvereinbarungen getroffen werden mit Konditionen wie sie unter Fremden üblich wären damit das Grundstück weiterhin zum privaten Vermögenseigentum gehört.

Wenn man seine Nutzfläche unentgeltlich zur Verfügung stellt besteht eventuell die Möglichkeit das eine sogenannte "Ehe-Innengesellschaft" entsteht: Ohne separaten Gesellschafts-Vertrag bildet sich faktisch bereits bei Mitarbeit sowohl vom einen Partner sowie den anderen Partnern eines Unternehmens innerhalb desselben Wirtschaftszweigs automatisch eine Personengesellschaft (Gbr) wenn beide gemeinsam am Unternehmen arbeiten und dabei mindestens mehr als zehn Prozent der gesamt genutzten Felder bereitstellen ohne dies separat vereinbart zu haben. Laut eines Rundschreibens des Bundesfinanzministeriums vom 18. Dezember 2009 ist der Flächenanteil dann als erheblich anzusehen und bildet notwendiges Sonderbetriebsvermögen mit allen steuerlichen Konsequenzen - es gilt somit nicht mehr als Privatvermögen. Für Grundstücke die zum privaten Vermögenseigentum zählen, gelten gesetzliche Spekulationsfristen von bis zu zehn Jahren (§23 EStG). Das bedeutet dass ein Verkauf nach Ablauf dieser Frist steuerfrei ist.

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Es lohnt sich also vor einem Notartermin genau darauf zu achten wie lange man das Eigentumsrecht an einer Sache besitzt da bei neun Jahre und dreihundertvierundsechzig Tagen eine hundertprozentige Steuerverpflichtung besteht während ab dem Zeitpunkt danach komplett keine Steuern gezahlt werden müssen.

Die Dauer wird hierbei allerdings nicht am tatsächlichen Übergang des Besitzes festgemacht sondern auf den Moment in dem der Vertrag geschlossen wurde!

Dies heißt: Vor-Verträge oder ähnliches sollten sehr vorsichtig gehandhabt werden Bei Geschenken oder Erbe bekommt man auch immer noch die Zeiten angerechnet welche bereits im Überlassungszeitraum gelaufen sind sodass diese neu beginnen würden erst wenn wieder Neues übergeben würde aus eigenem Betriebserhalt bzw. durch einen Hinterbliebenen.

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Wenn kein Nutzgrundstück sondern Wohnhaus verkauft wird entsteht generell kein Gewinn sofern dieses Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Innerhalb der zehn-Jahres-Frist sollte man bei jeder Grundstückveränderung einen Steuerberater zur Rate ziehen da auch ohne Geldfluss eine Übertragung ein entgeltliches Geschäft darstellen kann – zum Beispiel wenn die Übergabe dazu dient den Ehepartner im Scheidungsprozess abzugelten oder als Abfindung für Erben.

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Auch durch privaten Flächentausch kann Gewinn erzielt werden! Wenn ein Landwirt beispielsweise innerhalb von wenigen Jahren eine Fläche kauft und diese anschließend gegen ein anderes Stück mit einem Werttauschwert von 250000 Euro tauscht ergibt sich dann steuerverpflichtiger Erlös in Höhe von 100000 Euro. Solange es aber zu keinem Zuzahlungen während einer Umstrukturierungsmaßnahme kommt (also staatlicher Hoheitsakt) wird dabei weder etwas veräußerlich noch gibt es Spekulationsgewinne.

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Vorsicht ist geboten beim Bauland-Verkauf Werden private landwirtschaftliche Nutzgrundstücken als Bauerwartungsland ausgewiesen, lohnt das oft wie Sechs auf dem Lotto-Schein! Man muss jedoch jedes Verhalten unterlassen welches diesen Privatveräußerungen gewerblichen Handel macht: Das Grundstück würde somit Betriebsanlage des Unternehmens - genauer gesagt Umlaufvermögen - was bedeutet dass keine Begünstigungen nach §6b EstG möglich sind(dazu mehr im zweiten Teil dieses Beitrags).

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Jede Tätigkeit welche über einfaches Parzellieren hinausgeht sollte also unbedingt unterlassen werden. Das bedeutet zum Beispiel keine Baulanderschließung oder Einmischung in die Bauleitplanungen der Gemeinde. Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein gewerblicher Grundstückshandel entstehen, mit allen Konsequenzen (unter anderem Gewerbesteuer). Dies kommt vor wenn Flächen gekauft und sofort weiterverkauft wurden oder erworben um darauf zu bauen und das Ganze dann direkt wieder verkaufen.

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Eigentümer welche mehr als drei Objekte binnen fünf Jahren kaufen/verkaufen gehen Finanzbehörden von einem gewerblichen Handel aus.

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Verkauf eines gesamten Betriebes Wenn betroffene Nutzfläche nicht dem Privat-, sondern Betriebsvermögen angehört liegt grundsätzlich eine steuerpflichtige Veräußerungsgeschäft vor.